Verborgen gebreken bij aankoop huis

Het kopen van een huis is vaak de start van een ‘nieuwe toekomst’. De sleutels van het huis worden met hoge verwachtingen in ontvangst genomen, waarna verbouwingen starten om het huis aan de eigen smaak en wensen aan te passen.

Dan blijken ‘tegenvallers’

Helaas komt het regelmatig voor dat het gekochte huis kwalitatief niet zo goed is als de Funda advertentie deed vermoeden. Na een eerste regenbui blijkt het dak te lekken, de balken van de vloer blijken rot te zijn, of er zit asbest in de woning. Wat dan? Komen alle kosten voor rekening van de koper? Of kan de verkoper of makelaar voor verborgen gebreken worden aangesproken?

Het koopcontract

De meeste huizen worden gekocht met een model-koopcontract van de NVM of VBO-makelaars. In die modelcontracten is opgenomen dat de verkoper aansprakelijk is voor ernstige gebreken die het ‘normaal gebruik’ van de woning verhinderen. Wat onder ’normaal gebruik’ dient te worden verstaan is niet altijd duidelijk, wat blijkt uit de gevarieerde rechtspraak op dit punt. Het zal echter duidelijk zijn dat kleine gebreken ( bijvoorbeeld los zittende tegels, een enkele rotte plek in een kozijn, ed.) niet het normaal gebruik van de woning verhinderen en bijvoorbeeld grote lekkages wel.

Verkoper aansprakelijk voor ernstige gebreken, tenzij…….

De verkoper van een huis is dus iha. aansprakelijk voor ernstige gebreken. Echter er zijn diverse uitzonderingen op die regel. Hieronder de belangrijkste uitzonderingen:

Het gebrek was niet verborgen

Een koper die een huis gaat kopen, moet niet over 1 nacht ijs gaan. Als koper moet je het huis eerst goed onderzoeken, dit heet de ‘onderzoeksplicht’. Die onderzoeksplicht weegt zwaarder naarmate het huis ouder is. Als de koper het gebrek bij een goed onderzoek vóór de koop had kunnen ontdekken, dan is de verkoper niet aansprakelijk. Een uitzondering op dat laatste is het geval dat verkoper zelf van het gebrek afwist, maar de koper niet heeft geïnformeerd.

Ouderdomsclausule

Vooral bij de verkoop van oudere woningen komt regelmatig een ‘ouderdomsclausle’ in de koopovereenkomst voor. Een dergelijke clausule komt er op neer dat koper en verkoper afspreken dat verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Dit is dus een sterk juridisch verweermiddel in handen van de verkoper. Maar let op: verkoper mag dit verweer niet inzetten als hij afwist van het gebrek.

Niet bewoningsclausule

Soms wordt een huis gekocht van een woningbouwvereniging of de erfgenamen van een zojuist overleden persoon die het huis bewoonde. In die gevallen heeft de verkoper niet zelf in het huis gewoond en kan verkoper de koper niet inlichten over alle ‘ins en outs’ van de woning. Om die reden wordt vaak een ‘niet-bewoningsclausule’ in de koopovereenkomst opgenomen. Die clausule komt er op neer dat verkopers niet aansprakelijk zijn voor gebreken, tenzij aan kan worden getoond dat zij toch van het gebrek afwisten.

Gebrek moet al bij levering aanwezig zijn geweest

Een gebrek dat ontstaat ná levering van het huis is voor rekening en risico van de koper. Denk bijvoorbeeld aan dakpannen die er af vliegen bij een storm na de sleuteloverdracht. Vliegt het dak er echter af bij een storm omdat de dakbalken verrot zijn, dan is er goede kans dat dit een oud gebrek is waarvoor de verkoper verantwoordelijk is.

Makelaar aansprakelijk?

Als je voor de aankoop van je huis een aankoopmakelaar hebt ingeschakeld mag je verwachten dat de makelaar je goed van dienst is en je bijvoorbeeld wijst op je onderzoeksplicht en de risico’s van een ouderdomsclausule. Als je makelaar zijn werk niet goed doet en je bijvoorbeeld niet wijst op bepaalde risico’s, kán de makelaar, eventueel naast de verkoper, aansprakelijk zijn voor de verborgen gebreken aan je huis.

In sommige gevallen kan ook de verkoopmakelaar aansprakelijk zijn, bijvoorbeeld als deze je verkeerd heeft geïnformeerd over je gekochte huis. De verkoopmakelaar zei bijvoorbeeld dat er geen lekkages zijn, terwijl dat wel het geval blijkt.

Conclusie: ga niet over 1 nacht ijs bij de koop van je huis, onderzoek het huis goed en kijk kritisch naar de inhoud van het koopcontract. Is er desondanks toch achteraf sprake van een ernstig gebrek, schakel dan een juridisch specialist in die verstand heeft van verborgen gebreken.